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本月第八城!大连楼市调控继续升级 短线炒房将被遏制

每日经济新闻 2021-08-16 19:43:23

◎此次新政一方面打击投资客炒房,通过限制其转手时间的方式,减少出售频率;另一方面,对土地、新房价格进行管理和指导,对市场起到稳预期的作用。

◎近期,市场热度较高的城市进入密集调控周期,大连市土地市场热度有所提升或为此次政策出台的原因之一。

每经记者 陈利    每经编辑 陈梦妤    

楼市的调控气息越来越浓,8月以来,北京、上海、杭州、成都、惠州、东莞、金华等已陆续发布新政。

8月16日,大连市发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》(下称《通知》),在限制新购住房上市交易、限制住宅用地出让溢价率、加强新建商品住房价格指导、加强房地产金融管理等方面进行了调控升级,打响东三省本轮楼市调控第一枪。

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,大连此次新政的影响主要在于打击投资客炒房,通过对土地、新房价格进行管理和指导,对市场起到稳预期作用。

打击短线操作

作为目前东北四大城市中GDP总量仍在全国前30强的城市,大连近年来的楼市调控一直以“稳”为主,最近一次调控政策还是在2019年7月实施商品住房价格指导。

记者梳理发现,今日国家统计局发布的70城房价数据中,7月份新建商品房住宅销售价格大连环比上涨0.6%,同比上涨6.1%;二手房涨幅环比上涨0.4%,同比上涨6%,领跑东三省房价涨幅。

《通知》显示,要严格限制上市交易,凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房自网签备案之日起满5年方可上市交易,二手住房需满3年;降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率,采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式,严格限制住宅用地出让溢价率,实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

这也意味着,大连扩大限售范围,新增甘井子区;限售年限,新房从2年延长到5年,二手房从2年延长到3年,49%的土地最高溢价还将进行一步下调。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,此次新政一方面打击投资客炒房,通过限制其转手时间的方式,减少出售频率;另一方面,对土地、新房价格进行管理和指导,对市场起到稳预期的作用。

另外,“限售政策成为近期很多城市采取的调控政策,也是为了打击短线操作,这充分说明当前大连严打投资投机炒房的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,大连在底价确认方面有较好的思考,减少了过去简单以控制溢价率为目标的做法,“后续‘管住底价、控制溢价’的操作,或将成为各地土地市场的重要体现。”

多宗地块溢价率触顶

事实上,今年以来各大开发商在大连摘地情绪高涨,高溢价地块频频出现,多宗地块触顶最高溢价率49%。

2月4日,招商蛇口以21.2亿元、溢价率44%击败华润、保利等8家房企,竞得大连体育新城一宗住宅用地,折合成交楼面价11126元/平方米。

5月21日,大连甘井子区泉水板块3宗土地拍卖,吸引了金地、绿城、龙湖+中铁建、万科、远洋、碧桂园等13家房企参与。最终,万科、绿城瓜分了3宗新地,成交总价超28亿元。其中万科摘得的一宗土地成交总价8.16亿元,溢价率达49%,综合楼面价11612元/平方米;由绿城摘得的一宗土地成交总价为15.04亿元,溢价率达48.6%,综合楼面价12068元/平方米。

一份来自大连同策同源机构的数据显示,尽管受政府供地不足影响,2021年上半年大连土地市场成交143万平方米,相较去年同比下降41%,但土地成交楼面价同比上升28%。“今年上半年保利、中海等销售排名前十的房企总销售面积达到265万平方米,占全市的71%;与之对应的则是Top10房企中半数土储不足80万平方米,后续开发需求量大,导致开发商拿地迫切。”大连同策同源分析指出。

“2021年大连土地高溢价率地块占比提升,超过40%的地块占比为9%,高于2020年全年6个百分点。”潘浩进一步表示,“近期,市场热度较高的城市进入密集调控周期,大连市土地市场热度有所提升或为此次政策出台的原因之一。”

《通知》特别提出,要严格规范房地产市场信息发布。各自媒体、网络平台要严格遵守相关法律法规和管理规定,严格规范信息发布行为,对发布信息的合法性、合规性、真实性和导向性提前进行评估。各相关部门对捏造和散布不实言论、散布房价上涨言论、制造恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规行为的严肃查处。

记者留意到,上半年大连土拍火热之时,部分自媒体曾在社交平台发布诸如“2021大连房价必涨的言论”,号召粉丝尽快买房。不过也有人比较理性,认为现在大连楼市的热度已经在慢慢下降,买房的人没那么多了,二手房成交量也在一直下跌中,而大连的待售二手房数量也在增加之中。

近三年成交增速稳定

土地市场的火热也传导到了新房市场,区别于沈阳、长春等东北城市的不温不火,大连今年上半年经历了数月的火热行情。

“从今年春节之后,市场明显转好,我们的住宅产品在上半年已经全部售罄,目前仅有部分公建在售。”《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询位于大连沙河口区万科翡翠书院项目时,该项目置业顾问如是表示。

无独有偶,包括大连融创壹号院、中海阅麓山等在内的多个项目今年上半年均实现了热销,多个高价项目陆续入市。如均价高达47500元/平方米的中海东港项目,而此前大连东港板块的项目均价一直在2.6万元至2.7万元/平方米;位于甘井子区的新希望锦麟玖玺已从2020年3月21日开盘时3万元/平方米的均价,上涨至目前的35000元/平方米。

“从大连统计局公布的数据来看,2018年至2020年商品房成交面积同比增速分别为-7.6%、-15.1%以及8.5%,2020年商品房增速水平由负转正主要为前一年基数相对较低,可见大连近三年商品房成交增速水平相对稳定。”潘浩表示,今年年内大连市商品房成交均价增速持续上行,但长期来看,增速水平处于平稳波动区间。

封面图片来源:视觉中国

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