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西部科技互联网格局显现:成都多元均衡发展,重庆、西安聚焦科技制造

每日经济新闻 2021-08-06 14:00:17

近日,仲量联行发布《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告:科技互联网的领军时代》。一个突出的现象是,在成都、重庆、西安三市,科技互联网企业的发展与城市新中心的发展正产生更紧密的联系,而二者的相互影响正是通过商务楼宇内发生的。

每经记者 杨弃非    每经实习记者 刘雅玲    每经编辑 杨欢

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图片来源:摄图网

中国西部的产业结构不断迭代升级,新兴产业正在重塑办公楼市场的发展动能,并带动城市格局的变化。

近日,仲量联行发布《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告:科技互联网的领军时代》(下称《报告》)。一个突出的现象是,在成都、重庆、西安三市,科技互联网企业的发展与城市新中心的发展正产生更紧密的联系,而二者的相互影响正是通过商务楼宇内发生的。

仲量联行中国区商业地产部总监张静如指出,在城市层面,科技龙头企业开启战略性扩张,突破传统科技中心城市,催生了对包括成都、重庆、西安在内更多城市的办公需求。而城市新兴区域的办公空间,必将围绕产业结构优势布局,进而加速形成城市的多中心格局,持续改善营商、创业环境。

由此出发,我们不妨以商务楼宇为切口,观察成都、重庆、西安三市科技互联网的发展特色,并管窥在其推动下,三座西部城市如何实现城市格局重塑,并走向多中心发展之路。

科技互联网助推城市迈向“多中心时代”

成都、重庆常住人口均已超2000万规模,而西安加咸阳也达到1691万。应对城市病“聚集不经济”的问题,“多中心”成为不少城市“供给侧改革”的共同方向。

从商务楼宇的角度观察,“多中心”趋向明显出现在成渝西三市。《报告》显示,过去十年间,西部三城产业办公版图均“裂解”出新的中心,如成都的天府新区、空港新城、简州新城,重庆的两江新区、西部科学城,以及西安的高铁新城、沣东和沣西板块。据其预测,这一趋势将进一步向城市外围区域延伸。

更深入的分析显示,恰是三市科技互联网产业的发展,加速了这一局面的形成。

同样来自《报告》的数据,从西部三市总体来看,互联网企业选址甲级办公楼占比高达41%。其分析称,这一现象尚难在一线城市出现,原因在于,西部较低的土地、建装和人力成本优势,都是对成本敏感的科技互联网公司的吸引力,再加上大面积的可选空间,都是新兴区域的竞争优势所在。

一个典型的例子是,在《报告》对西部三市甲级写字楼中企业承租面积排名中,进入前50名的科技互联网企业数量达13家,其中,字节跳动以甲级写字楼超11万平方米的总承租面积位列榜单首位。

新中心恰是科技互联网企业的主要“聚集地”和“承载区”。

基于成都高新区、重庆两江新区照母山板块以及西安高新区三个区域的情况,《报告》统计了三市科技互联网公司承租面积在高新区内的占比。其中,在线教育、游戏、企业信息系统与科技制造四个细分领域,其承租面积超过50%均位于高新区内,特别是游戏领域,占比甚至高达近70%。

值得注意的是,高新区恰是三个城市新中心的所在地。比如,成都此前提出,交子公园金融商务区将打造为第二个都市级商圈,与传统春盐商圈形成商业“双中心”的格局。换言之,科技互联网产业不仅成为城市经济发展的新动力,也为城市新版图的形成提供了重要支撑。

这一趋势还将延续。以今年上半年为例,西部三市甲级写字楼中科技互联网行业新租占比高达27.6%,在新租需求行业占比中稳居第一。《报告》分析,科技互联网行业对西部三城的办公楼市场的影响力逐年增加,尤其是“后疫情”时代,行业的高速发展,还将助力其成为办公楼市场最大的增量需求来源。

成都、重庆、西安三市呈现明显差异化

科技互联网行业呈现发展速度极快、涉及领域多元两大特征,与其他行业相比,不仅多元性程度更高,变化也更为迅速。也由此,尽管西部三城科技互联网占比均超过了1/3,但呈现出了不同的发展方式和优势领域。

根据《报告》统计,在其定义的5种科技互联网细分领域中,成都发展更为均衡,而重庆和西安两市则有明显的偏重。在此基础上,成都在企业信息系统领域更有优势,重庆更偏向新媒体领域,而西安则在科技制造领域表现突出。

这与仲量联行华西区研究部总监朱建辉调查结果类似——纵观甲级写字楼的科技互联网企业承租方,成都集中在游戏、软件外包、后台研发中心和区块链领域。而对于单项优势突出的西安和重庆,前者“硬科技”研发企业较多,后者则有大量与工业制造相关的人工智能、物联网企业。

反应具体的项目上,美团在成都建立了一个6,800平方米的新呼叫中心,字节跳动控股的重庆今日头条科技有限公司于5月注册成立,而腾讯在西安浐灞生态区布局110万平方米的双创小镇。

为何会出现这样的差异?

《报告》指出,成都互联网产业的发展源自其三产基因和大量科技人才。特别是第三产业的多样化基础,让成都甲级办公楼中的科技互联网企业不仅从总量上达到另外两个城市的总和,且细分领域呈多元发展的良性态势。多元、均衡的租户组合也会有效优化互联网领域中办公楼的系统性风险问题。

重庆、西安作为传统制造业基地,通讯、电子等科技制造业租赁需求持续活跃。以西安市场为例,截止目前甲级存量中科技制造业占比达23.5%,仅次于近几年快速扩张的在线教育行业。而重庆市场,由于两江新区的产业办公楼强有力的区位、硬件以及政策补贴优势,极大地分流了商业楼宇的相关需求。

此种差异亦将进一步影响城市下一步发展走向。

根据《报告》对科技互联网公司选址要求的分析,特别是对于刚度过初创期、走向稳定期的科技互联网企业来说,其对城市不同区域的倾向性因所在领域而有明显的差异。

比如,服务于C端的生活服务企业在选址上更愿意靠近最终线下消费市场,新媒体、在线教育类企业选址上主要以劳动力聚集为导向,而游戏行业、特别是不着重考虑营销端职能的游戏行业,选址将在地理上尽可能靠近大厂。而不同的聚集倾向下,三座城市的新中心发展亦或将呈现出不同的形态。(文中除标注图片外,其他图片均出自报告)

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